会议提案

　　一、背景

　　《北京城市总体规划（2016年-2035年）》中明确大兴区的功能定位是--面向京津冀的协同发展示范区；科技创新引领区；首都国际交往新门户；城乡发展深化改革先行区。

　　根据市规土委《关于进一步完善大兴分区规划有关意见的函》，大兴区到2035年规划总建筑规模控制在2.49亿平方米，为保障未来"四个中心建设"功能和国家级、市级重大项目落地，大兴区应在规划城乡建设用地中划定战略留白用地，暂不安排建筑指标，同时，在2.49亿平方米规划总建筑规模中安排弹性预留建筑规模。

　　大兴区现状总建筑规模约1.96亿平方米。到目前，我区集体经营性建设用地规划土地使用性质以F81为主（F81，绿隔产业用地）。因此我们要"实现减量发展、提升发展质量、保障规划实施"构建高精尖经济结构，坚持高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化的发展方向，大力发展服务经济、知识经济、绿色经济、总部经济。简而言之，未来大兴区的建筑将多为商业写字楼。

　　二、大兴区商业写字楼发展现状

　　（一）大兴区商业写字楼基本情况

　　截至目前，大兴区登记备案的商业写字楼项目共有55个，共计873.44万平方米，其中在建34个，在建建筑面积共计655.48万平方米。"十三五"期间拟建设商用写字楼共8个，面积共计69.16万平方米，在建面积12.06万平方米。

　　（二）大兴区商用楼宇物业管理现状

　　截止2018年3月，在大兴区住建委备案的商用物业项目83个，建筑面积374.35万平方米。其中工业项目21个，管理面积83.01万平方米；商业类项目18个，管理面积107.10万平方米；写字楼项目15个，管理面积76.67万平方米；行政办公项目29个，管理面积107.57万平方米。

　　（三）大兴区商用楼宇物业管理特点

　　从物业管理模式看，商用物业项目的物业管理模式主要是产权单位自管、开发企业管理或委托物业企业管理，服务内容与服务标准均参照住宅物业项目；从矛盾纠纷调处看，商用物业项目的投诉内容集中体现为商水商电费用高、配套设施不足、公摊面积大等，与住宅物业项目相比投诉内容较为单一、投诉数量普遍较少；从专项维修资金缴存看，至今我市尚未有文件明确规定商用物业项目需交存专项维修资金，这意味着商用物业项目在超出保修期外的维修改造缺少资金保障；从发展角度看，经济新常态推动物业管理新常态时代的到来，目前我区的商用物业正处在经济社会发展的快车道，而且潜力十分巨大。

　　三、对大兴区未来商业写字楼物业管理与发展的相关建议

　　随着大兴区整体区域的发展和功能定位的进一步明确，明年北京大兴国际机场即将投入使用，预计越来越多的国际化企业将会落户大兴。为保证企业的稳定发展，加强和提升写字楼的软硬件服务愈发重要。

　　（一）结合区域发展规划，合理布局产业结构

　　写字楼的规划应充分考虑所在区域的整体布局和经济特色，合理规划交通，布局产业，使得写字楼成为成为公共建筑的一部分，参与打造区域文化、构建城市形象，促进区域经济全面发展。　　

　　（二）制定行业标准，建立、健全纠纷解决机制　　

　　建议从以下四方面加强对写字楼物业的管理，一是建议取消开发商自行拟定的临时物业合同（和收房捆绑，不得不签），由政府主管机构制定标准的制式物业合同，根据硬件软件提供的实际内容决定收费标准，二是制定写字楼物业管理行业标准，对物业管理起到指导监督作用，对企业的行为加以规范，创造物业管理发展良好市场环境。三是建议建立专门负责指导商用写字楼成立业主委员会的部门，鼓励并协助商用楼业主成立业主委员会。加强行政部门（大兴区物业服务指导中心）对写字楼物业服务的监督。四是建议建立协商、调解、诉讼三级解决机制。协商可由当事双方或多方在平等的基础上进行。协商不成，可在行政主管机构的主持下，依法进行调解；调解不成，或对调解不服，当事方可向上级主管机构申诉，或者直接向人民法院提起诉讼。　　

　　(三)进一步引入市场机制，强化服务意识 　　

　　竞争是市场经济的活力所在。建议引入国际大型物业管理公司，利用市场机制，督促物业管理企业改善服务质量，提高管理水平，形成特色的运营模式,达到可持续发展。

　　（四)走多元化发展道路，全面提升企业整体实力

　　多元化的产业结构是物业管理发展的必然趋势，建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营模式，可以通过：(1)建立大物业概念；(2)走兼并重组的道路；(3)加强培训，走专业化服务的道路。(4)联合边缘行业开展多样化服务。(5)走集团化发展的道路。

　　办理报告

　　张雪飞委员：

　　您提出的关于"关于大兴区商用写字楼物业管理的优化与提升的建议"的提案收悉，现将办理情况报告如下：

　　一、出台相关政策、健全管理机制。1.出台相关政策。针对您提出的建立物业管理方面的投诉调解机制的提议，市、区住建委制定了《关于做好物业行业安全生产工作的通知》、《2019年群众关注物业管理突出问题专项治理工作方案》、《市民热线群众集中反映物业管理问题办理的指导意见试行》等方案，要求物业企业对群众反映的相关问题立行立改，规范服务。在加强行业管理的同时，强化属地管理、接诉即办，依托"街乡吹哨、部门报道"机制加大对物业服务企业的监督管理，对拒不整改的，由属地报送区住建委进行处罚。目前，已对四家物业企业的不规范行为进行了行政处罚。2.健全管理机制。针对您提出的健全管理机制的提议，市、区住建委建立了物业服务企业履约考评机制，并将《关于开展居住小区物业服务项目履约考评工作的通知》发至各镇、街及物业服务企业。《通知》规定各镇、街每半年对辖区内的物业服务项目开展一次履约考评工作，并将履约考评结果抄送区住建委。考评结果作为企业信用评价的重要依据，也为进一步强化市场竞争机制，促进企业改革，增强自身实力，提高服务质量打了一剂"强心针"。

　　二、加强监管、检查、处罚力度，引导物业企业规范行为。我委根据您的提议已进一步加强在销售环节、备案环节对建设单位违法违规行为的监督执法力度。如建设单位存在自物业服务合同签订之日起15日内，未将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案等行为，区住建委将对违规违法企业采取责令整改、行政处罚等行政处罚措施。目前已对1家未按规定进行备案的物业企业进行1万元行政处罚。

　　三、市住房城乡建设委对物业服务合同备案、业主大会成立运行、维修资金等方面规范性文件进一步进行修定和完善。对北京市物业管理条例立法涉及的有关情况和重点问题进行了梳理、汇总和分析。《北京市物业管理条例》的出台，将会给北京市物业管理工作提升一个新的台阶。

主办单位：区住建委