会议提案

　　一、现状：

　　根据《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》和《北京市住房租赁条例》工作实施，要求如下：

　　住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管；

　　二、问题：

　　住房租赁行业涉及装修、家具、家电、房产经纪、维修、保洁等多个领域，需要投入大量资金，同时利润率相对较低，主要成本投入为：

　　（一）房源租赁成本，支付给房东的租金是住房租赁企业最基本最核心的资金支出之一，为促进稳定租期，住房租赁企业在委托合同签署后即需要及时支付业主资金，这是租赁经营企业资金占用的最重要方面。

　　（二）租期维护费用，住房租赁企业需要提供包括设备更新更换、维修保养等各类维护工作，需要投入相应资金。

　　（三）人力成本、渠道建设费用、数字化投入费用等都需要大量的资金支持。

　　（四）中途客户违约中退，保障业主按时收到房租支付的房租成本。

　　三年疫情、经济下行、交易量急剧下降等诸多原因，目前企业运营在不裁员不降薪、保证队伍稳定、业务稳定等方面企业作出了巨大的努力。押金的有效使用对于我爱我家来说至关重要，是保证业务正常进行基本的现金流保障与资金保障，承担着维修、损害赔偿、装修以及业务基本运行的重要支持。

　　三、建议：

　　我爱我家以租赁业务起步，多年来一直合规运营，并积极贯彻落实《北京市住房租赁条例》。作为一家上市公司，我爱我家与旗下相寓也一直接受上市相关部门的严格监管与指导，企业充分发挥行业龙头企业作用，在风险防范方面，着重建立了以下制度与体系。

　　（一）建立资金风险防控体系相寓COSO模型，以支付全流程线上化体系为基础，实现客户签约、支付租金押金、生活费用缴费、解约退费全链路线上化管理，有效防控风险。

　　（二）业务全链路线上化，保证资金安全，投入巨资进行线上数字化建设，保证出租效率。

　　（三）智能化租务管理，相寓中台闭环运行，实现租客生活费用端到端缴费，业务人员不碰钱。

　　（四）退租结算费用，确保两个工作日支付到账。建立风险监管指标体系，及时监控资金异常，定期风险复盘。

　　在运营能力方面，截至2023年10月相寓北京出租率96 %同比增加0.5个百分点，经营稳定健康。

　　为了确保行业健康发展，广大消费者利益不受侵犯以及企业正常运营，能否对规模化规范经营的企业实行经营风险评级，确定风险防控金金额，科学有效地进行资金监管，结合我司实际提出以下建议：

　　1.借鉴上海监管规则。上海市的监管细则是：住房租赁经营机构单次收取押金不超过一个月的（含一个月），直接释放给住房租赁经营机构；单次收取押金超过一个月（不含一个月）的，超过部分纳入资金监管。

　　住房租赁企业收储的房源，大部分是重新进行设计、装修、配置家具家电后对外出租的，收取的押金中大部分是装修、家具、家电的质押金额，以备租客损坏赔偿，因此押金更多的也是这些室内配置的提前投入，全部监管对于企业会带来巨大的资金压力。

　　建议借鉴上海经验，租赁企业系统与银行系统对接，客户一次性交款包含房租、押金、服务费到银行监管账户。租金部分，三个月以内的租金按收款时间 T+1 释放至企业非监管账户，超出三个月的租金纳入监管，按月释放。押金部分，单次收取押金不超1个月租金的，按收款时间 T+1 释放；单次收取押金超出1个月租金的部分纳入资金监管并按约定释放。

　　2.采取“T+1”的方式滚动监管。考虑到企业实际经营与现实需求，现有押金监管的规模（约1亿元）已完全能够覆盖风险，押金监管以目前的规模为基数，其他合同采取“T+1”方式滚动监管。

　　3.建立住房租赁企业经营保证金制度。保证金金额根据企业规模、运营情况和市场风险等因素进行评估确定，存入第三方监管账户。

　　我们在保证合规经营与防范风险的基础上，也恳请政府考虑到企业面临的实际困难，有效利用资金使用率，促进住房租赁行业健康发展。

　　办理报告

　　高晓辉委员:

　　您提出的关于“关于租赁企业押金托管资金监管的问题的建议”的建议收悉,现将办理情况报告如下:

　　一、基本情况

　　根据贵司在提案内对企业经营现状、存在的房源租赁成本、租期维护费用等问题及作为头部企业发展壮大的相关经验建议，我委即刻开展调查分析并筛选出近期与之匹配的市级部门相关政策文件（含征求意见稿）及其起草背景，情况如下：为落实《北京市住房租赁条例》要求，进一步防范住房租赁企业经营风险，保障押金、租金安全，维护租赁当事人合法权益，根据有关法律、法规，市住房城乡建设委会同市住房资金管理中心研究起草了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），并于2024年2月27号向社会公开征求意见。该征求意见稿主要对于押金托管、租金监管制定了具体的实施细则，为确保条例相关内容落地实施的配套性政策文件。

　　二、工作做法

　　我委在接到295号提案后，将贵司提出的建议与现行政策及《征求意见稿》中有关内容进行对比分析，并深入研讨，对于3个主要建议，得出结论如下：

　　（一）借鉴上海监管规则

　　关于本条意见，《征求意见稿》在严格落实《北京市住房租赁条例》第三十六条规定，住房租赁企业向承租人收取的押金应通过第三方专用账户托管，单次收取租金的数额超过三个月租金的，超收的租金应当纳入监管，并且明确住房租赁企业收取的押金由第三方专用账户托管之余，同时进一步制定相关实施细则，明确账户主体，规范押金托管、租金监管业务流程。建议中对于押金与租金监管部分，在《征求意见稿》中第二章押金托管，第三章租金监管中均有明确体现。

　　（二）采取“T+1”的方式滚动监管

　　关于本条意见，《征求意见稿》规定，押金按照住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户，租金方面，单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。其中三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。

　　（三）建立住房租赁企业经营保证金制度

　　关于本条意见，目前尚未有市级政策文件涉及，住房租赁企业经营风险防范职能目前由《北京市住房租赁条例》承担。在加强日常检查的同时，加大执法处罚及曝光力度，切实做好多部门联动。

　　三、下一步工作

　　1.关于押金托管、租金监管及资金划转时限的建议，我委将持续关注《征求意见稿》正式稿以及后续政策出台情况，第一时间落实政策要求，并与贵司及时沟通反馈。

　　2.关于住房租赁企业经营保证金制度建立的建议，北京市住房和城乡建设委员会对《征求意见稿》意见反馈中，涉及住房租赁企业管理等相关工作建议，将在下一步工作中予以完善。我委将持续关注相关政策，并严格按照《北京市住房租赁条例》要求，就企业经营风险一题，在区级层面探寻可行性方案。

　　北京市大兴区住房和城乡建设委员会