会议提案

　　一、案由

　　居民小区的物业管理事关百姓切实利益，其中老旧小区的物业服务管理水平也成为基层政府和老旧小区居民的关注焦点。当前，区内不少老旧小区普遍存在以下较为突出的物业管理矛盾，制约了老旧小区整体物业管理水平的提高，也降低了百姓的居住体验。

　　1.无调价机制的物业费和日益提升的业主需求之间矛盾。区内老旧小区物业管理费多年缺乏统一的调价指导机制，而物业公司作为劳动密集型产业，人工服务成本及设施维护维修成本的不断上升也导致服务成本与服务收入趋向倒挂，物业管理常呈现出力不从心的状态；同时，随着生活水平的不断提高，百姓对居住环境物业服务水平提升的诉求也在不断提高；再叠加物业服务内容及标准并没有区域统一的定额价格进行规范指导，这就引起了物业管理方与业主之间就物业费标准和物业服务需求存在误解问题。

　　2.物业费缴纳不及时和物业公司服务不到位的矛盾。该矛盾是第1个矛盾的具体体现，根源在于形成了“物业服务内容及标准缺乏区域统一定额价格—物业管理费缺乏统一的调价指导机制—物业管理成本与服务收入倒挂—居民不认同—居民不缴纳物业费—物业服务入不敷出，服务不到位—居民不缴纳物业费”的恶性循环。

　　二、意见建议

　　1.推动“质价相符”。建议相关部门一方面可定期发布住宅小区物业服务标准和定额，同时物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，指导根据现有物业费水平制定统一规范的物业服务要求内容标准，做到信息透明清晰；一方面根据不断上涨的物价水平动态制定相应的合理的物业费调价机制，即业主大会半数以上通过的即时性物业费增长模式和三到五年物业费自然增长的模式相结合。

　　2.提升物管水平。建议相关部门形成具体的制度保障，维护和支持业主委员会加大对物业公司的监督管理，畅通问题表达渠道，维护业主合法权益。一方面对于有提价意向的老旧小区，激励物业服务企业主动跨前，提升服务质量，改善小区硬件设施及绿化环境，推动物业企业服务走上“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转轨道；一方面全面推进老旧小区建立业主委员会并实现实质性运转，根据市场规则、法律准则、居民意愿，通过业主委员会按照公开、公平、公正的市场竞争机制选择“质价相符”物业管理公司。

　　办理报告

　　尊敬的李景芳委员：

　　您好，您提出的关于《提升老旧小区物业服务管理水平，解决收费低、收缴难的建议》收悉。经大兴区住房和城乡建设委员会认真调查研究，现答复如下：

　　为贯彻落实《北京市物业管理条例》，规范物业服务成本计价规则，北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会联合制定，北京物协文【2021】21号《北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》的通知。进一步规范物业服务成本计价规则，推动物业管理相关主体遵守全责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则。

　　根据《北京市物业管理条例》第三十四条、第七十五条，由业主大会依照法律法规的规定召开选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。原物业服务人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。延续期间任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。

　　推进物业服务规范管理问题，2024年区住建委制定并印发了《大兴区物业管理专项治理工作方案》，以12345物业管理问题为导向，指导属地开展居住小区专项治理工作，联合多部门形成齐抓共管合力，群策群力解决物业管理难题，实现物业管理类诉求消峰降量，提升居住小区物业管理水平。区住建委指导本区内各物业企业单位严格按照工作方案要求进行物业管理工作，在我们日常监管（巡查）过程中确实存在物业企业管理不到位的现象。您提出的问题具有很强的针对性、典型性，提出的建议很有见地，对于加强我区住宅项目规范物业管理工作具有重要的借鉴意义，我们在工作部署和落实中将认真加以采纳。针对您提出建议，制定以下工作措施：

　　一、强化党建引领，提升专业管理水平。

　　1、将物业管理问题纳入社区议事平台，拉近业主与物业之间的距离，由社区党组织发挥引领作用，联合居委会、业委会、物业企业、业主等，实现社区协商治理，统筹解决小区物业管理问题，区建委工作人员积极组织参与社区拉家常议事会，以物业管理突出问题为导向根据行业标准、法律法规等依据，帮助社区调解相关问题，实现未诉先办,2024年共开展12次拉家常议事会。

　　2、依托行业党委、“两新”党组织，加强党建引领、强化履职培训等措施进一步推进物业服务规范管理，通过对物业企业讲党课活动，推动落实物业企业合同履约和物业规范管理工作。加强辖区内所有党组织从业人员行业标准培训，开展10次物业服务行业专题培训及教育活动。

　　二、推进双晒工作，实现信息透明化。

　　结合《北京市物业管理条例》及“双晒”（即晒物业服务标准、晒收费标准）工作内容，围绕物业公开公示、收费标准、停车收费等内容开展执法检查。要求物业企业开展收费自查自纠，确保物业收费透明、服务透明，同时将“双晒”工作做的好的小区作为典型案例，集大家之所长，截取各项目的优势，制定了“双晒”模板，规范全区住宅物业管理项目信息公示的“四统一”，确保公示信息准确、清晰、完整。

　　三、加强行业监管，解决难点难题。

　　加大物业服务企业检查力度。2024年针对物业管理不规范问题，持续加强物业行业监管，以执法促提升，规范行业服务，将物业服务不规范分解为：物业管理、防汛、环境卫生等专项检查，持续推进，共计检查项目1880个次，出动5640人次。其中处罚60个物业企业公司,并完成整改，通过日常检查使物业管理水平有效提升。

　　四、建立履约考评，强化物业行业监管

　　为强化物业服务企业履约尽责，不断提升物业服务水平，大兴区在区级层面率先开展居住小区物业服务履约考评工作，围绕物业服务质量、承诺兑现、居民满意度等内容，结合12345热线和投诉反映情况，督导镇街每年对辖区物业项目进行“打分”，以便行业部门及时准确了解全区物业管理现状，有效开展针对性工作。区住建委为了持续完善物业履约考评机制工作方案及考评细则，将物业履约考评细则分值纳入《北京市大兴区居住小区物业服务履约考评工作指引》。通过考评与公布榜单的形式，提高社会对物业行业的关注，让群众和舆论参与物业管理，助推物业服务质量提升。

　　特此报告。

　　北京市大兴区住房和城乡建设委员会